41. W jakim terminie dojdzie do skutecznego rozwiązania umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony w celach mieszkaniowych w sytuacji, gdy czynsz jest płatny w innych okresach niż miesięczne?

Autor: radca prawny Anna Bąk

Opublikowano: 27.10.2021

 „Strony w umowie najmu mogą inaczej określić terminy wypowiedzenia; tak jeśli chodzi o ich długość, jak również jeśli chodzi o zasadę powiązania długości terminu wypowiedzenia z terminem płatności czynszu.” (vide: A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz 2021, wyd. 6). W prawie cywilnym obowiązuje zasada swobody umów wyrażona w art. 353¹ k.c., który stanowi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. „Zarówno w umowie zawartej na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony, strony określić mogą terminy wypowiedzenia.” (J. Górecki, G. Matusik [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, 2021, wyd. 28).

Zgodnie natomiast z ogólnymi przepisami dotyczącymi najmu, tj. z art. 673 k.c., jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych (§ 1).  Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód (§ 2).

Z powyższego wynika zatem, że terminy ustawowe wypowiedzenia umowy najmu, wskazane w art. 673 § 2 k.c., stosuje się w przypadku umów najmu zawartych na czas nieoznaczony – jedynie w razie, gdy nie zastrzeżono odmiennych okresów wypowiedzenia w umowie najmu.

Należy przy tym wskazać, że tylko umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być swobodnie wypowiedziana przez jej strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia (zob. wyr. SN z 17.9.1997 r., II CKN 320/97, Legalis). Przepis art. 673 k.c. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, ale tylko w tym sensie, że umowy zawarte na czas nieoznaczony podlegają zawsze swobodnemu wypowiedzeniu, umowy zaś zawarte na czas oznaczony tylko w "wypadkach określonych w umowie". W zakresie np. terminów wypowiedzenia strony mogą modyfikować regulację art. 673 § 2 k.c. Nie są więc trafne uogólnienia co do bezwzględnego lub względnego obowiązywania art. 673 k.c. (zob. G. Kozieł, w: Kidyba, Komentarz, 2014, art. 673 KC, Nb 4, s. 488–489).

Za w pełni skuteczny należy uznać zapis przewidujący nie tylko dłuższy, ale też krótszy termin wypowiedzenia  niż wskazany w art. 673 § 2 k.c., który zastrzega, że najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc. Artykuł 673 § 2 k.c. nie ma bowiem charakteru normy semi­imperatywnej, co oznacza dopuszczalność umownego skrócenia terminów ustawowych, a tym bardziej ich wydłużenia (por. J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, Nb 83, s. 62). Należy przy tym zaznaczyć, że norma seimiiperatywna wyłącza jedynie możliwość skrócenia przewidzianych ustawowo terminów wypowiedzenia, nie zaś ich wydłużenia. Ustawodawca nadał bowiem – w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony – pierwszeństwo terminom umownym nad ustawowymi. „Dopiero w razie braku postanowienia w umowie zawartej na czas nieoznaczony stosuje się terminy ustawowe wskazane w art. 673 § 2 KC.” (J. Górecki, G. Matusik [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Osajda, 2021, wyd. 28).

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu lokalu reguluje też art. 688 k.c., zgodnie z którym  jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Poza tym strony mogą swobodnie określić w umowie termin wypowiedzenia najmu zawartego na czas nieoznaczony (art. 673 § 1). Jednakże art. 688, ustanowiony w interesie najemcy, zawiera normę jednostronnie bezwzględnie obowiązującą (semiimperatywną). W razie bowiem miesięcznej płatności czynszu, co jest w praktyce regułą, strony mogą w umowie ustanowić jedynie dłuższy od 3-miesięcznego termin wypowiedzenia (zob. F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1482; Z. Radwański, w: System PrCyw, t. III, cz. 2, s. 341). Natomiast, gdy w umowie nie ma innych terminów wypowiedzenia, wtedy stosujemy ustawowe terminy wypowiedzenia. Zatem „Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę z zachowaniem umownych lub w przypadku ich braku – ustawowych terminów wypowiedzenia” (S. Strzelecka. KC Strzelecka 2021, wyd. 1).

Art. 688 k.c. nie znajdzie zastosowania, gdyż czynsz wynikający z Umowy jest płatny kwartalnie, a nie co miesiąc. Natomiast w przypadku najmu lokalu, gdy art. 688 k.c. nie jest stosowany, gdyż czynsz jest płatny w innych odstępach czasu niż wskazane w przepisie - należy posłużyć się przepisem art. 673 § 1 k.c., czyli zastosować umowny termin wypowiedzenia. Umowa będzie zatem rozwiązywać sie po upływie umownego, terminu wypowiedzenia.