50. Zniesienie lub zmiana ustanowionych na nabytym gruncie służebności
Autor: radca prawny Anna Bąk
Opublikowano: 24.05.2022
Właścicielom działki obciążonej (działka, na której ustanowiona jest służebność) przysługiwać może roszczenie wynikające z art. 291 k.c. Zgodnie z tym przepisem jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. W doktrynie podkreśla się, że [p]otrzeba może być związana z innymi sposobami wykorzystywania nieruchomości obciążonej, w tym spełnianiem funkcji mieszkalnej (Gołebiowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. Gniewek, wyd. 10, 2021). Oczywiste nadto jest, że potrzeba ta musi być tego rodzaju, że celowa lub nawet konieczna jest zmiana w odniesieniu do istniejącej służebności, tzn. że wykonywanie służebności w sposób zgodny z jej aktualną treścią utrudnia lub uniemożliwia zaspokojenie ważnej potrzeby gospodarczej (zob. szerzej B. Lackoroński, w: K. Osajda, Komentarz KC, 2019, art. 291, Nt 8–13). Przedmiotowe roszczenie będzie się wiązało ze stosownym wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości władnącej, którego wysokość może być szacowana przez sąd.
Na podstawie art. 291 k.c. właściciele nieruchomości obciążonej mogą jedynie dochodzić zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, czyli np. zmniejszenia obszaru stanowiącego służebność, a zatem nie jest możliwe na tej podstawie całkowite zniesienie służebności. Okolicznością wykluczającą uwzględnienie roszczenia wynikającego z art. 291 k.c. jest niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Należy także zwrócić uwagę, że może występować zagrożenie nabycia służebności poprzez zasiedzenie. Zasiedzenie nie jest jednak możliwe w każdym wypadku. Zgodnie bowiem z art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Ponadto zasiedzenie nie może biec na rzecz osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości, której użyteczność jest zwiększana przez korzystanie z cudzej nieruchomości. Do zasiedzenia nie może więc dojść, jeżeli korzystanie z cudzej nieruchomości in casu odbywa się na podstawie takiego prawa podmiotowego, które czyni to korzystanie zgodne z prawem (Gołebiowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. Gniewek, wyd. 10, 2021).
Pomimo jednak braku zagrożenia związanego z zasiedzeniem nieruchomości objętej służebnością, zaleca się jednak szybkie działanie związane ze skorzystaniem z uprawnień przysługujących właścicielowi nieruchomości obciążonej. Zgłoszenie bowiem żądania na podstawie 291 k.c. w znacznym odstępie czasowym od powstania potrzeby powinno skłaniać sąd do szczególnie wnikliwego badania, czy rzeczywiście jest ona ważna i czy w ogóle istnieje.
Występuje również możliwość występowania z powództwem o zniesienie służebności. Na podstawie art. 294 k.c. właściciel nieruchomości obciążonej może bowiem żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. W przypadku sformułowania roszczenia o zniesienie służebności będzie konieczne wykazanie szczególnej uciążliwości.
Kolejną przesłanką, którą należy wykazać przy dochodzeniu roszczenia na podstawie art. 294 k.c. jest zmiana stosunków, która może m.in. polegać na zmianie właścicieli nieruchomości obciążonej, dla których ustanowiona służebność jest znacznie uciążliwa. W doktrynie prezentowany jest przy tym pogląd, że [w] konkretnej sprawie nie można więc wykluczyć sytuacji, w której zmianie stosunków towarzyszyć będzie pogorszenie relacji stron, które wpłynie na stopień rzeczywistej uciążliwości służebności, np. służebność była już od pewnego czasu szczególnie uciążliwa, jednak właściciel nieruchomości obciążonej godził się na to, ponieważ służebność wykonywał członek jego bliskiej rodziny, jednak zmiana właściciela nieruchomości władnącej spowodowała konflikt sąsiedzki, który przeniósł się na sferę wykonywania służebności. Okoliczności o charakterze osobistym nie mogą jednak stanowić jedynej podstawy przyjęcia występowania uciążliwości (Gołębiowski, Kodeks cywilny. Komentarz, red. Gniewek, 2021, wyd. 10).
Najkorzystniejszym dla właściciela nieruchomości władnącej jest roszczenie zawarte w art. 295 k.c., zgodnie z którego brzmieniem jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Brak rekompensaty dla właściciela nieruchomości władnącej jest rozwiązaniem naturalnym, skoro nie ponosi on w tym wypadku żadnego uszczerbku lub przynajmniej nie ponosi takiego uszczerbku, który zasługiwałby na ochronę prawną. (Gołębiowski, Kodeks cywilny. Komentarz, red. Gniewek, 2021, wyd. 10).
Znaczenie służebności, o którym mowa w art. 295 k.c. powinno być oceniane, podobnie jak w wypadku przesłanek stosowania art. 291 i 294 k.c., przy uwzględnieniu kryteriów obiektywnych, niezwiązanych wyłącznie z osobą konkretnego właściciela. Chodzi o okoliczności trwałe, związane z ustawowo określonym celem służebności (art. 285 § 2 k.c.). Sporne jest, czy utrata znaczenia obejmuje tylko znaczenie gospodarcze czy też – co sugeruje brzmienie przepisu – jakiekolwiek znaczenie dla właściciela nieruchomości władnącej. Należy zgodzić się z przeważającym poglądem o tym, że komentowany przepis należy interpretować zgodnie z nadrzędną normą zawartą w art. 285 § 2 k.c. Wystarczy zatem, że służebność utraci wszelkie znaczenie gospodarcze (zob. M. Balwicka-Szczyrba, w: M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, G. Karaszewski, Sąsiedztwo, s. 335–336). Powstaje jednak pytanie, czy wystarczający jest stan braku możliwości realizacji celu, dla którego służebność została ustanowiona czy też zniesienie służebności możliwe jest dopiero, gdy nie może ona pełnić jakiegokolwiek celu gospodarczego, choćby odmiennego od przewidzianego przez strony w chwili powstania służebności (np. dojazd do innej nieruchomości niż ta, z którą komunikację miała zapewnić pierwotnie ustanowiona służebność). Brzmienie i funkcja przepisu przemawiają raczej za drugim rozwiązaniem. Odmienne stanowisko zajął SN w odniesieniu do służebności drogi koniecznej, podkreślając jej szczególny charakter i stwierdzając, że droga konieczna traci wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, jeżeli nie jest przydatna dla jej dostępu do drogi publicznej ani do budynków gospodarskich. Z istoty tej służebności wynika, że nie służy ona ułatwianiu komunikacji między nieruchomością władnącą, a dalszymi nieruchomościami. Dlatego okoliczność, że dla właściciela nieruchomości władnącej przydatny jest przejazd drogą konieczną do innych nieruchomości, na których nie ma budynków gospodarskich, nie przeszkadza zniesieniu tej służebności na podstawie art. 295 KC (wyr. SN z 26.11.1999 r., III CKN 467/98, Legalis).